Sådan fungerer en boliglånsberegner

Hvad viser en boliglånsberegner?

Værktøjet beregner her et annuitetslån. Det betyder, at betalingerne er lige store ved en uændret rente og regelmæssige terminer. Hver betaling består af renter og afdrag. Renten betaler for den gæld, du har i perioden, mens afdraget reducerer gælden. I begyndelsen udgør renterne en større del af ydelsen. Senere går mere af den samme betaling til at betale lånet ned.

Modellen svarer på et afgrænset spørgsmål: Hvilken betaling afvikler dette beløb over den valgte tid? Den vurderer ikke, om du kan blive godkendt til lånet, eller om en bestemt bolig passer til din økonomi. Brug derfor tallet som et regnegrundlag sammen med et husholdningsbudget. En bank kan stille andre forudsætninger og skal give dig et konkret tilbud.

Start med den rigtige hovedstol

Købsprisen på boligen er ikke nødvendigvis dit lånebeløb. Din egen betaling, flere finansieringsdele og omkostninger ved at optage lån kan ændre beløbet. Find hovedstolen i tilbuddet, hvis du har et. Hovedstolen beskriver den gæld, beregningen tager udgangspunkt i. Det udbetalte beløb kan være anderledes, eksempelvis når kurs og omkostninger påvirker det, du faktisk får til rådighed.

Har du både et banklån og et realkreditlån, skal du ikke blot bruge én gennemsnitsrente. Beregn delene hver for sig med deres egne løbetider og forudsætninger. Læg derefter betalingerne sammen for de perioder, hvor begge lån løber. Når det korteste lån udløber, ændrer den samlede betaling sig. Den forskel er let at overse i en enkelt samlet beregning.

Rente og rentetilskrivning skal passe sammen

Rentesatsen i feltet er en nominel årlig rente. Rentetilskrivningen fortæller, hvor ofte renten lægges til i modellen. Betalingsfrekvensen fortæller derimod, hvor ofte du betaler. De to valg behøver ikke være ens. Værktøjet omregner renten, så periodernes rentefaktor er sammenhængende. Det er derfor ikke altid korrekt blot at dividere en oplyst effektiv årlig rente med tolv.

Brug de betegnelser, der står i lånets dokumenter. Hvis du kun har fået oplyst en debitorrente, skal du undersøge, om den allerede indeholder virkningen af rentetilskrivning. ÅOP er et andet mål og bør ikke indsættes som nominel rente. ÅOP samler også relevante omkostninger. Ellers risikerer du at blande en rentemodel med et mål for lånets samlede pris.

Prøv flere løbetider med samme beløb

Et regneeksempel kan begynde med 1.500.000 kr., 25 år og en nominel rente på 4 procent med månedlig rentetilskrivning og betaling. Tallene er valgte forudsætninger, ikke en vurdering af dagens marked. Notér ydelsen og de samlede renter. Beregn derefter det samme beløb over 20 år. Den kortere tid kræver en højere betaling, men reducerer renterne i denne model.

Lav sammenligningen ved kun at ændre én ting ad gangen. Ændrer du både rente, beløb og tid, bliver det svært at se, hvad der påvirker resultatet. Notér også restgælden på det tidspunkt, hvor du forestiller dig at flytte. To lån kan have ret ens ydelser, selv om du efter nogle år skylder forskellige beløb. Det kan få betydning for dine muligheder ved et senere boligskifte.

De udgifter, der ligger uden for resultatet

Vores beregning indeholder ikke bidrag, etableringsgebyrer, tinglysning, kurstab eller skat. Den modellerer heller ikke en afdragsfri periode eller løbende ændringer i renten. Realkreditinstituttets bidrag er en særskilt udgift, som skal fremgå af det konkrete tilbud. En simpel annuitetsberegning kan derfor ikke stå alene som en fuld beregning af realkreditfinansiering.

Boligbudgettet rummer også udgifter, som slet ikke er en del af lånet. Det gælder eksempelvis forsikring, varme, vedligeholdelse og eventuelle fællesudgifter. Sæt disse poster ved siden af lånets betalinger. Lad en reserve til uforudsete udgifter være synlig i budgettet. Et resultat på skærmen viser ikke, hvor meget plads du har til uventede regninger eller en ændring i husstandens indkomst.

Brug overslaget som forberedelse

Sæt en dato på dine noter, og gem tilbuddene sammen med dem. Så kan du senere skelne mellem ændrede markedsvilkår og ændringer, du selv har foretaget i beregningen.

Gem dine forudsætninger sammen med resultatet, så du kan forklare, hvad du har regnet på. Spørg långiveren, hvorfor et tilbud afviger fra overslaget. Forskellen kan blandt andet skyldes gebyrer, kalenderdage, bidrag, afrunding eller en anden rentedefinition. Det er mere nyttigt at få forskellen forklaret end at justere felterne, indtil ydelsen tilfældigvis matcher.

Afslut med tre scenarier: dine oprindelige tal, en kortere løbetid og en højere rente. Det sidste er en følsomhedsberegning, ikke en prognose. Ved en variabel rente viser en enkelt konstant sats ikke hele forløbet. Bed derfor også om en forklaring af, hvornår renten kan ændres, og hvordan det påvirker betalingerne. Først når forudsætningerne er klare, giver en sammenligning et solidt grundlag for næste samtale.